为什么这一届的美国楼市和上一届不一样？

　　如今，处于高位的美国房地产正在经历“速冻”，很多人担心，2008年的次贷危机可能会卷土重来，重创美国房地产乃至美国和全球宏观经济。

　　但是，有分析人士认为，次贷危机并不会重演，理由是美国的房地产市场今天的健康状况要好得多。这在一定程度上要归功于次贷危机后美国新的贷款法规，这些规则让今天的借款人并不那么容易再次陷入困境。

　　美国目前的5350万份首套房贷款中，借款人的平均信用评分是创纪录的751，而在2010年，也就是金融危机后两年，这一数字是699。

　　美国房屋贷款技术和数据公司Black Knight的数据显示，美国贷款买房者的可动用净值，累计达到11万亿美元的历史新高，比一年前增加了34%。

　　与此同时，美国房贷的杠杆率却急剧下降。

　　美国的按揭房贷总量现在不到当前房屋价值的43%，是有记录以来的最低水平。负资产，即借款人所欠的贷款超过房屋价值的情形，几乎不存在。相比之下，2011 年有超过四分之一的借款人陷入负资产的困境。如果美国房价下跌，所有这些都提供了巨大的缓冲。

　　目前全美国有250万份可调整利率和固定利率房贷尚未按时偿还，约占活跃房贷的8%，这是有记录以来的最低比例。

　　2007年，就在美国房地产市场崩盘之前，有1310万份固定利率房贷无法按时偿还，占当时所有房贷数量的36%。

　　如今，140万份固定利率房贷面临更高的利率重置，因此鉴于更高的利率，这些借款人将不得不支付更高的月供。这无疑是一种风险。但是，在2007年，大约1000万份面临着更高利率的重置。

　　美国房贷拖欠率现在创历史新低，逾期房贷不到3%。即使在新冠疫情的第一年拖欠率急剧上升，逾期房贷也比疫情前少。与疫情相关的房贷宽松政策帮助数百万借款人免于拖欠房贷或破产。

　　Black Knight副总裁Andy Walden认为：

　　从历史上来看，当前的美国房贷市场非常稳固。

　　根据房屋贷款银行家协会的数据，目前银行发放房贷的标准仍然很严格。但自利率开始上涨以来，贷方已经损失了大约一半的业务，这可能意味着银行会更加积极地向信用较差的借款人提供贷款。

　　Black Knight表示，目前美国房地产市场的最大问题是住房负担能力的问题，至少在44个主要美国城市中，住房负担能力处于历史最低水平。

　　目前，随着房贷利率急剧上升和房屋销售下降，美国的房产中介并不好过。上周，美国互联网房地产经纪公司Redfin和Compass传出裁员消息。

　　在提交给美国证券交易委员会的文件中，Compass宣布裁员10%，即约450人；Redfin宣布裁员8%，约470人。

（文章来源：华尔街见闻）